清华MEM讲座房地产金融与投资、房地产宏观经济

摘要:

【学科前沿讲座】房地产金融与投资、房地产宏观经济

 中国房地产业的发展从理论探索开始至今已有近40年的时间,期间历经理论探索、初步市场化、蓬勃发展、数次暴涨与调控,目前已到了“房住不炒”的稳步发展阶段,因其具有国民经济支柱特性、产业链条长、金融属性明显、关乎社会稳定等诸多特点,使得房地产业的发展尤为受到广泛关注。故此,清华大学MEM2019年学科前沿讲座,邀请清华大学房地产研究所所长、清华大学新型城镇化研究院副院长、清华大学建设管理系刘洪玉教授带来讲座《房地产金融与投资、房地产宏观经济》。

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刘洪玉教授讲座现场

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清华大学MEM教育中心主任张伟教授主持了本次讲座 

刘洪玉教授首先从中国房地产在改革开放后近40年的发展历程,全盘综述了中国房地产的发展沿革、重要历史节点及相应背景;接着进行了中国房地产市场的现状特点的介绍,阐述了目前市场总体平稳的格局、一二三四线城市的传导效应、市场集中度进一步提升、与经济增长的带动关系、政府的财政和税收政策、外部环境等,然后从完善基础性住房制度、构建住房市场长效机制等方面对未来政策进行解读;最后,刘老师从中国城镇化率、宏观经济定位、健康人居、智慧城市等方面对房地产未来发展进行了展望。

 

刘洪玉教授将改革开放至今大致划分为若干发展阶段,其中1978年—1987年为理论准备期,改革开放初期住房商品化主要集中在理论范畴,尚未形成实际产品和市场;1988年—1997年为住房商品化试点、探索期,其中以小平同志南巡为标志,加速了住房商品化的发展进程;1998年—2007年为住房商品化的全面发展期,其中以亚洲金融危机为主要时代背景、以停止住房实物分配为政策背景、以土地供应方式招拍挂改革为内在催化因素等综合条件下,让中国房地产市场进入了全面快速增长期,甚至出现了过度市场化的问题; 2008年-2017年在以美国次贷危机为导火索的国际金融危机影响下,中国房地产业开始了数次政策刺激、数次量价齐升、数次政策调控的不断循环,也对住房领域的政府与市场关系问题进行了艰难的探索;从2018年开始,进入了“房住不炒”定位下的制度重构、长效机制建设阶段。刘老师对每一阶段的分析都展现了房地产不同时期的特点,结合相应的时代背景进行了综述,使得我们得以系统的了解到中国房地产业发展的主要脉络。

 

接下来刘洪玉教授概括中国房地产市场现状特点为“市场总体平稳:投资、交易、价格基本稳定”。通过若干中央经济会议文件表述解读,加之“房住不炒”的政治定位,目前从全国房地产开发投资稳定在12万亿左右、增速维持在10%左右,与之对应的销售额、销售面积增速基本稳定;同时,根据近两年的周价指数、月价指数曲线分析得出一二三四线城市价格逐级传导现象明显;再者,目前大型房企房地产市场集中度进一步扩大,其中2018年销售额达百亿的企业有156家,总销售额达11.4万亿、市场份额超75%,通过大型房企的拿地资金数据得出该趋势将继续增大;之后,通过对土地市场与地方财政的数据分析、结合外部宏观环境得出,政府地方财政对卖地收入和房地产税收高度依存,也是产业结构政策调整重点,政府土地供应超过房地产商拿地意愿,房地产业对于经济增长、投资、就业、产业链的带动作用明显,世界政治经济形势凸显风险管控的重要性,这些因素使得宏观上不具备房地产业的快速增长、但同时也不会快速回落,应该是以稳步发展为主线的总体趋势。

 

之后刘洪玉教授通过对近期中央经济会议的解读和日本、美国、新加坡、香港的住房发展道路横向对比分析,对未来政策走向进行了详尽分析和预测。核心就是坚持市场化方向、构建中国特色的住房制度,其中,土地、住房的供给主体会更加多样化、保障性住房的比例进一步加大、租售和共有产权等多种模式保障全体人民住有所居。同时,“一城一策”的施政方针将有助于补齐现有地区差异和制度短板。

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讲座现场认真听讲的MEM同学们

最后,刘洪玉教授对房地产市场的未来发展进行了展望。以中国目前城镇化率58%左右至成熟阶段的70%宏观背景来讲,尚需一段时期来完成,同时从第二住宅、家庭小型化、改善性需求等方面也分析得出未来的住房需求消费潜力所在。此外以美国多年来房地产业在GDP中的稳定占比来看,未来中国房地产业仍将在宏观经济中处于增长引擎和压舱石的作用。同时,人们对健康人居不断的提高要求将进一步促进房地产业高质量发展,智慧城市、智慧社区、智能建筑等将是未来的住房整体发展方向。

 

通过刘洪玉教授此次二个多小时的学科前沿讲座,相信会使无论从事何种行业的同学都会对中国房地产业的整体认识更加全面,对中央政策走向有了更清晰的认识,尤其是从事房地产相关行业的同学们,对房地产业的未来发展方向更是了然于胸。也相信我们清华大学MEM同学们站在学科前沿的起点上,采撷大师学者的思想之光,汇聚不同专业理论源泉,在学习工作中不断攀登新的人生高度!

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张伟教授向刘洪玉教授赠送清华大学工程管理硕士学科前沿讲座主讲人铜牌

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